Как правильно продать долю в квартире, пошаговая инструкция и полезные советы

Право собственности на квартиру может быть не у одного человека, а у нескольких. В таком случае стоит говорить о том, что недвижимое имущество разделено на части между владельцами. Иногда один из владельцев задается вопросом, как продать долю в квартире. Подобная ситуация может осложниться тем, что один или несколько владельцев против продажи. Ситуации могут быть разными, но каждую из них можно решить законным образом.

Общие положения реализации доли квартиры

В случае, если право собственности на недвижимое имущество разделено между несколькими владельцами, считается, что жилплощадь находится в совместной собственности. В такой ситуации собственность может быть разной: долевой или же выделенной в натуре.

Первый тип владения жилплощадью предполагает, что каждый из собственников имеет некоторую долю в ней (они равные). В противном случае владельцам могут принадлежать отдельные комнаты; тогда имеется в виду, что собственность находится в натуре. Нередко возникает вопрос, как продать невыделенную долю в квартире. Это невозможно, поэтому, если собственность натурная, ее нужно переводить в доли.

Нередко продавец задается вопросом, можно ли продать долю жилья без уведомления других владельцев. Перед реализацией долевой части недвижимости необходимо обязательно уведомить остальных совладельцев о своем решении. Первоочередная задача продавца — предложить выкуп доли тем людям, которые тоже имеют право собственности на эту жилплощадь. В случае согласия на покупку составляется договор. Такой документ обязательно должен быть заверен нотариально, иметь подписи покупателя и продавца, печать.

Если же совладельцы отказываются от покупки долевого имущества, это тоже необходимо заверить нотариально. В случае, когда с совладельцем не получается связаться, или его местоположение неизвестно, необходимо составить договор по продаже и обозначить свое желание словами «продам долю». Документы отправляют почтой, ждут ответа в течение месяца.

Бывают и ситуации, когда другие владельцы жилплощади категорически против продажи, но при этом сами отказываются от выкупа. Необходимо помнить, что запретить распоряжаться долей они не могут; по законодательству, владелец распоряжается долей имущества на свое усмотрение — продает, дарит, сдает в аренду. В случае, если этим возможностям препятствуют, можно смело обращаться в правоохранительные органы и реализовывать продажу долевого имущества, комнаты в квартире.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников?

Чтобы сделка была юридически чиста, стоит узнать, как продать долю недвижимого имущества. После того, как будет составлен договор, его отправляют всем собственникам с предложением о заключении сделки купли-продажи. Продажа доли квартиры второму собственнику — гораздо более простая процедура. В отправляемом документе указываются следующие сведения:

  • ФИО продавца;
  • желание продать свою часть;
  • подробное описание имущества (кв. м., имущество и т. п.);
  • стоимость покупки;
  • просьба об ответе в письменной форме с заверением нотариуса;
  • дата, подпись с расшифровкой.

Документы необходимо передать лично в руки совладельцу или отправить заказным письмом, приложив к нему уведомление с описанием ряда документов, которые находятся в конверте.

В случае отрицательного решения совладельцев о покупке доли жилплощади продавец может заключать договор с третьим лицом. Единственное условие для чистоты сделки — покупателю должен быть предложен тот же перечень условий, что и совладельцам. В случае, если доля будет продана по другой стоимости, сделку могут оспорить совладельцы имущества; в этой ситуации она будет считаться недействительной.

Перечень необходимых документов

Как правильно продать долю в квартире, — в первую очередь необходимо собрать ряд документов. Когда покупатель найден, рекомендуется обратиться к нотариусу, чтобы он составил полный перечень документов, необходимых для сделки.

Какие документы нужны для продажи:

  1. Паспорта продавца и покупателя. Если покупатель старше 14 (но не достиг 18 лет), необходим его паспорт и документ, удостоверяющий личность, одного из родителей или опекунов. В случае, если покупателю меньше 14 лет, предоставляется его свидетельство о рождении и документы родителя или опекуна (попечителя). Если одну из сторон представляет доверенное лицо, нужно предоставить и паспорт, и доверенность, заверенную нотариально.
  2. Выписка из ЕГРН, документы о праве собственности. Эти документы предоставляет продавец. Они подтверждают факт владения имуществом. Заказать выписку можно в отделении МФЦ (услуга платная).
  3. Договор, по которому предоставляется право владения собственностью. Среди возможных вариантов — договор купли-продажи, бумага о получении наследства, документы на приватизацию.
  4. Техпаспорт. Этот документ также предоставляется продавцом. Он может быть получен в БТИ или МФЦ.
  5. Разрешение на продажу части имущества от супруга. Документ обязателен в случае, если комната в квартире была получена или приобретена в браке, но оформлена только на продавца. Вместе с этим документом необходимо предоставить свидетельство о браке и паспорт супруга.
  6. Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах и составе семьи. Получить ее можно в МФЦ бесплатно.
  7. Заключение из психоневрологического диспансера, справка от нарколога. Эти справки предоставляют для того, чтобы подтвердить факт заключения сделки по собственному желанию в должном психоэмоциональном состоянии.

Можно продать долю в квартире банку, если она была куплена в ипотеку. Тогда заемщик выплачивает проценты и возвращает имущество организации. Оттуда его снова отправляют на торги.

Пошаговая инструкция продажи жилья в долевой собственности

Продажа долевой части квартиры имеет несколько основных этапов. Их соблюдение — гарант получения прибыли от продажи жилплощади.

Итак, пошаговая инструкция продажи следующая:

  • оценка стоимости долевого имущества;
  • извещение других владельцев;
  • подготовка пакета документов, необходимых для продажи;
  • вывоз ненужных и личных вещей из долевой части квартиры;
  • составление объявления о продаже (с фото), его публикация;
  • нахождение покупателя;
  • заключение договора купли-продажи;
  • заверение сделки в Росреестре и МФЦ;
  • получение денег за продажу части квартиры, уплата налогов.

Оценку стоимости имущества может провести как продавец, так и специалист-оценщик. Если проводится самостоятельная оценка, есть вероятность того, что цена будет не совсем объективной — завышенной или заниженной.

Дело в том, что оценщик учитывает и состояние части квартиры, и само здание, т.е. этажность, наличие лифта (пассажирского, грузового), шаговую доступность остановки, детского сада, школы, магазина. В самой квартире оценивается планировка, наличие дополнительных предметов мебели, которые бывший хозяин намерен оставить новому владельцу, электроприборы на кухне, стиральная машина, холодильник. Ремонт (даже косметический) — возможность продать долю имущества быстрее.

Услуги оценщика платные. Несмотря на это, продавцы стараются обращаться за помощью специалиста в этой области. Оценщик поможет получить прибыль от продажи долевой части квартиры.

После проведения оценки и получения ответа от совладельцев можно публиковать объявление о продаже, указывая цену. К нему стоит приложить фотографии. Чтобы сделать фото правильно, нужно избавиться от лишних вещей.

Заключение договора купли-продажи проводится при помощи нотариуса. После этого договор и пакет документов отдают в Росреестр. Также пишут сопроводительное заявление о регистрации перехода права владения имуществом от продавца к покупателю.

После этого оплачивают ряд обязательных госпошлин:

  • НДФЛ;
  • за регистрации права собственности;
  • нотариальный тариф за сопровождение сделки.

Поскольку для продавца сумма от продажи части квартиры является доходом, от полученной стоимости платят 13%.

Нотариальный тариф составляет от 0,5% от стоимости долевого имущества. Он не может быть меньше 300 руб и больше 20000 руб.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.

Как безопасно купить долю недвижимости?

Чтобы безопасно оформить договор купли-продажи доли в квартире, можно обратиться к нотариусу. Также стоит проверять все документы о правах собственности приватизированной квартиры, которые предоставляет продавец при заключении сделки.

При осмотре квартиры рекомендуется обратить особое внимание на следующие аспекты:

  • санузел;
  • наличие дополнительных предметов мебели, электроприборов;
  • состояние стен, потолка, пола;
  • наличие ремонта;
  • состояние оконных рам, дверных проемов, замков.

Оценка этих аспектов перед покупкой части в квартире может уберечь от необходимости ремонтировать квартиру после осуществления сделки.

Юридические аспекты и подводные камни сделки

Как оформить продажу доли в квартире, если она оформлена на несовершеннолетнего ребенка, — нередкий вопрос. Родителям или опекунам приходится подавать заявление в органы опеки. Если там в этом действии увидят корыстные цели со стороны представителей ребенка, заявление будет отклонено.

Продать долю в недвижимом имуществе проще всего содольщику. В таком случае оформление сделки и ее юридическое заверение занимают минимальное количество времени. Это является самым быстрым способом продажи части квартиры.

Все вопросы по продаже доли решать необходимо с нотариусом.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *