Пошаговая инструкция, как правильно купить квартиру на вторичном рынке

До того как купить квартиру необходимо подобрать объект с учетом основных характеристик (район расположения, этажность здания, число комнат, общая площадь, габариты кухни, тип постройки, год сдачи, наличие лоджии, качество придомовой территории и инфраструктура). После осмотра объектов недвижимости и согласования условий сделки с продавцом выбирается способ приобретения (наличные средства, ипотека, рассрочка).

Первичное или вторичное жилье?

При покупке квартиры выбирается первичная либо вторичная жилая недвижимость.

Первичная недвижимость представлена квартирами в недавно сданных в эксплуатацию комплексах, которые находятся в ведомстве застройщика и не передавались покупателям (частным лицам). Преимущество первичного жилья в возможности продумать дизайн по собственному проекту. Стоимость квартиры в строящемся комплексе ниже, чем на вторичном рынке. Однако стоит учитывать необходимость в капитальном ремонте при черновой либо предчистовой отделке. В новом жилье просто оформить прописку, не возникнут сложности с обременениями, задолженностями по квартплате.

При решении вопроса как правильно купить квартиру на первичном рынке, необходимо учитывать следующие юридические нюансы:

  • строительство жилого комплекса может быть приостановлено в связи со спорными вопросами, возникающими у застройщика и поставщиков;
  • компания может использовать недорогие отделочные материалы (электропроводку, системы отопления, трубопроводы), недочеты можно заметить только после эксплуатации объекта;
  • существует риск повторной продажи новой жилплощади;
  • при наличии спорного юридического статуса готовое здание могут снести или передать третьим лицам в собственность.

Вторичная недвижимость имеет статус собственности у физического лица, выставляющего площадь на продажу. Необходимо учитывать недочеты жилья, возникающие после эксплуатации в течение нескольких лет. Потребуется выполнить косметический ремонт в зависимости от качества постройки. Здание может быть построено недавно или иметь многолетнюю историю. Оформление прав на владение имуществом и регистрация прописки происходят оперативно. В некоторые объекты вторичной недвижимости часто можно въезжать без ремонтных работ.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить?

До приобретения квартиры оценивается стоимость объекта. Можно проконсультироваться с риэлторами и другими специалистами по недвижимости. Также можно узнать в разных агентствах недвижимости стоимость квартир со сходными качественными характеристиками и сравнить с предлагаемой продавцом ценой.

Варианты покупки квартиры определяют с учетом следующих характеристик объекта:

  • количество отдельных комнат;
  • общая жилая площадь;
  • планировочное решение;
  • этажность дома и этаж расположения квартиры;
  • год ввода в эксплуатацию здания;
  • особенности строения (наличие внутреннего двора, подвала);
  • ухоженность прилегающего участка;
  • инфраструктура микрорайона (наличие детских садов, школ, магазинов, поликлиник и т.д.);
  • транспортная доступность места;
  • наличие либо отсутствие лоджии, балкона и состояние данных площадей;
  • качество системы отопления здания (централизованная либо индивидуальная);
  • планировка санузла (раздельный либо совмещенный);
  • среднемесячный платеж за коммунальные услуги;
  • габариты кухни;
  • тип здания (кирпичный, блочный либо панельный);
  • состояние квартиры внутри (наличие или отсутствие ремонта, состояние сантехнических систем и т.д.);
  • готовность здания (для новостроек);
  • репутация компании-застройщика (для строящихся объектов).

Приобретение квартиры может потребовать дополнительных затрат на следующие дополнительные услуги:

  • комиссия риэлтору (2-4% от суммы сделки);
  • переоформление документации;
  • необходимость косметического ремонта и приобретения мебели, бытовой техники и т.д.

 

Где можно оформить сделку купли-продажи, какие нужны документы?

Оформление покупки квартиры без ипотеки и с помощью ипотечного кредитования осуществляется в МФЦ либо региональном отделении Росреестра.

Перед тем как купить квартиру в ипотеку либо за наличные средства, стоит подготовить пакет необходимых документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • подготовленный договор с условиями сделки;
  • кадастровый паспорт на жилье;
  • акт о приеме-передаче жилого имущества;
  • квитанция с уплаченным налоговым государственным взносом;
  • заявление о госрегистрации и переводе права собственности на жилое помещение (образец скачивается на портале Росреестра);.
  • разрешение о продаже жилья от супруга продавца (документ заверяется у нотариуса);
  • несовершеннолетний продавец должен предоставить согласие родителей или опекунов на реализацию недвижимости.

Процесс регистрации продолжается по закону не больше 3 месяцев, затем покупатель получает законный статус владельца недвижимости.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Перед тем как купить квартиру в ипотеку без риэлтора, необходимо проверить потенциальный объект для обеспечения юридической безопасности сделки.

До оформления договора специалисты рекомендуют выполнить следующие действия:

  1. Подтверждается право владения недвижимостью продавца документально, можно запросить свидетельства о переводе этого права гражданину (договор, свидетельство о получении наследства).
  2. При выполнении сделки доверенным лицом необходимо запросить заверенные нотариально документы о законном представительстве интересов собственника. Рекомендуется встретиться с владельцем квартиры и подтвердить намерение продавать жилье.
  3. Важно узнать порядок смены собственников жилплощади и порядок перепродажи. Владелец должен запросить в МФЦ либо УФРС выписку из ЕГРП и предъявить покупателю.
  4. При приобретении жилья без риэлтора необходимо сверить кадастровый паспорт (площадь, планировочное решение) с поэтажным планом дома.
  5. При наличии перепланировки требуется узнать законность изменений.
  6. Проверяется наличие задолженности по коммунальным услугам в ТСЖ либо управляющей компании.
  7. Запрашивается выписка из домовой книги.
  8. Проверяется отсутствие длительной аренды недвижимости.

Поэтапный процесс приобретения квартиры на вторичном рынке

Пошаговая инструкция при покупке квартиры:

  1. Определяются характеристики жилья для приобретения. Важны этажность, площадь, район, рынок жилья (первичный либо вторичный) и т.д.
  2. Затем определяется наличие необходимой суммы. Рекомендуется предусмотреть дополнительные расходы, т.к. могут потребоваться затраты на оформление документов, выбор жилой площади с более комфортными условиями.
  3. При решении вопроса как купить квартиру без денег, можно воспользоваться услугами ипотечного кредитования, рассрочкой от застройщика, часть взноса можно оплатить с помощью материнского капитала.
  4. Определяется способ подбора вариантов недвижимости (самостоятельно либо через риэлтора).
  5. Рекомендуется рассмотреть несколько вариантов жилых объектов, оценить состояние жилфонда микрорайона, инфраструктуру рядом с домом и т.д. При осмотре квартиры обращают внимание на тип перекрытий, качество отделки стен и пола, состояние сантехники и электропроводки, наличие в доме лифтов.
  6. Оцениваются расходы на ремонтные работы, данную сумму можно включить в итоговую цену жилья.

После определения покупаемой жилплощади осуществляется юридическое оформление сделки купли-продажи:

  1. Проверяется документация на квартиру.
  2. Выполняется подготовка договора и его подписание, внесение аванса по соглашению (стандартно сумма достигает 5% от цены жилого объекта).
  3. Передача документов на регистрацию в МФЦ либо другие официальные структуры.
  4. Передача денежных средств (наличными, посредством банковской ячейки либо через банковский счет).
  5. Составление акта приема-передачи жилой недвижимости. Покупатель принимает жилье после тщательного осмотра.
  6. Оформление права собственности на нового владельца жилплощади.

Как купить квартиру, если нет денег?

Помощью при покупке квартиры без наличия сбережений являются следующие варианты оплаты:

  • ипотечное кредитование;
  • рассрочка;
  • использование для оплаты части недвижимости материнского капитала.

Приобретение недвижимости посредством ипотеки распространено на первичное жилье от компании-застройщика. Стандартный взнос за квартиру составляет 10-40% от общей суммы. Ипотечный процент составляет 10-15%. В банке потребуется подтвердить стабильный высокий доход. Специалисты советуют рассчитать размер ежемесячного платежа не выше 40% от общего дохода семьи.

Преимущества ипотечного кредитования:

  1. Быстрое приобретение жилья.
  2. Рассрочка платежа небольшими суммами.
  3. Широкий выбор ипотечных программ от разных банков.
  4. Наличие программ государственной поддержки (для льготных категорий населения).

Необходимо учитывать переплату за жилье, возможность начисления штрафов при просрочке платежа, длительную процедуру согласования заявки и рассмотрения документов банком. Специалисты рекомендуют накопить сумму на первоначальный взнос, расчет за ипотеку без внесения задатка усложнен и может предусматривать большие процентные ставки.

При приобретении недвижимости с помощью рассрочки необходимо иметь часть взноса (до 50%), затем перечислять ежемесячные платежи в указанный договором срок. Срок рассрочки составляет 3-24 месяца. Услуга может быть без процентных выплат компании либо с переплатой около 10%.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *