Договор ипотеки

Договор ипотеки – это договор, который предусматривает залог недвижимого имущества. Когда человек для решения своих жилищных проблем использует ипотеку, предметом залога стандартно выступает недвижимость (квартира, жилой дом). Предмет ипотеки отмечают в договоре ипотеки, указывают его наименование, место расположения, а так же описание, достаточное для идентификации этого предмета. Сторонами по ипотечному договору являются залогодержатель (банк, выдающий ипотечный кредит) и залогодатель (заёмщик).

Жилой дом, находящийся на земельном участке (или же иным образом с ней связанный), может выступать в качестве предмета ипотеки лишь с одновременным залогом по данному договору самого земельного участка. В договоре ипотеки в обязательном порядке указывается адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, категория земель, а так же вид её позволенного использования.

В качестве залога не могут быть использованы квартиры и дома, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, а так же та недвижимость, которую невозможно приватизировать.

По договору ипотеки сторонами являются:

1) Залогодержатель – банк, предоставляющий ипотечный кредит;

2) Залогодатель – заёмщик или созаёмщик ипотечного кредита. Стороны обязательно должны обладать дееспособностью и правоспособностью. Т.е. граждане должны иметь возраст от 18 лет, а у юридических лица не должно быть никаких ограничений по передаче имущества в ипотеку.

Обязательные пункты ипотечного договора:

1) Объект ипотеки;

2) Стоимость объекта ипотеки (должна быть удостоверена);

3) Право, по которому имущество, выступающее в качестве предмета ипотеки, принадлежит заёмщику, так же указывается орган, который зарегистрировал данное право залогодателя;

4) Сущность, срок и сумма исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В случаях, когда ипотека обеспечивает обязательства, возникшие из кредитного договора, то в ипотечном договоре обязательно должны быть указаны условия кредитования – кто является кредитором и заёмщиком, сумма кредита и процентная ставка, период кредитования, размер ежемесячных платежей, порядок погашения кредита.  Сущность, срок исполнения и размер обязательств, которые обеспечиваются ипотекой – являются важными составляющими ипотечного договора.

Договор ипотеки считается незаключённым, если сторонами был не согласован хотя бы один из обязательных пунктов. Следовательно, никаких прав и обязанностей у сторон не возникает, а все сделки связанные с таким договором считаются недействительными.

Права и обязанности сторон, которые возникают при заключении договора ипотеки.

Заёмщик имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же при необходимости зарегистрировать всех членов семьи на данной жилой площади. Для осуществления перепланировки, продажи или сдачи в аренду заложенного недвижимого имущества необходимо минимум получить разрешения банка-кредитора (в договоре ипотеки могут быть прописаны и иные более жёсткие условия).

Договор ипотеки предусматривает возможность осмотра залогодержателем состояния и условий содержания заложенной недвижимости. В случаи, если нарушаются правила пользования имуществом, а также залогодатель не соблюдает условия по наличию необходимой страховки, банк имеет право потребовать досрочной выплаты кредита.

Банк так же может потребовать досрочного погашения кредита, если залогодатель не уплачивает или несвоевременно вносит суммы долга. Так же данная ситуация может возникнуть при наличии нарушения сроков уплаты по ипотеке более трёх раз на протяжении календарного года.  

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту расположения имущества, выступающего в качестве предмета ипотеки. Не обязательно нотариально удостоверять договор ипотеки, но при желании и договорённости стороны могут это сделать.

Если договор полностью исполнен или же его действие было прекращено по каким-либо иным причинам, следует закрыть запись о регистрации ипотеки. Это должно быть осуществлено на основании заявления, которое подаётся совместно сторонами ипотечного договора, или на основании решения суда.