Опасности ипотеки

На сегодняшний день жилищный вопрос является едва ли не самым насущным в жизни многих людей. Одним из самых удобных способов его решения – ипотека, тем более предложений различных коммерческих банков и государства (государственных программ социальной ипотеки) на рынке весьма разнообразно. Большинство банкиров утверждают, что ипотечное кредитование считается самым прозрачным видом банковского кредитования, но все же и здесь есть свои «подводные камни». Поэтому клиенту банка перед подписанием договора следует обратить внимание на основные опасности ипотеки, которые могут затмить всю радость от обладания собственной жилплощадью.

Ипотека по закону оформляться двумя договорами: кредитным и залогом недвижимого имущества, который получил название договор ипотеки. Оба документы должны быть зарегистрированы в Государственной регистрационной палате.  В первую очередь потенциальному заёмщику следует сконцентрировать внимание на существенных условиях кредитного договора. Сумма, срок, процентная ставка, график платежей и иные условия должны быть в точности (для полной надежности дословно) прописаны и в договоре ипотеки. В крайнем случае, если клиенту придется обращаться в суд, любое несоответствие может затянуть процесс выяснения истинного обязательства.

До начала сбора документов следует выяснить в банке, какие дополнительные расходы могут возникнуть до и во время получения ипотеки.

К таким расходам могут относиться:

1) Комиссионный платёж за рассмотрение заявки на ипотеку;

2) Различные госпошлины за оформление сделки в Регистрационной палате;

3)  Комиссионный платёж за выдачу ипотеки;

4) Оплата предоставляемых услуг оценочной компании (оценка реальной стоимости приобретаемой жилплощади);

5) Оплата нотариального заверения.

Но иногда банки, ещё до оформления ипотеки, могут поймать потенциального заемщика на уловку: сначала сотрудник кредитной организации сообщает клиенту, что кредит уже подтвержден, а спустя некоторое время извещает, что до получения денежных средств следует оплатить дополнительные комиссии.

Так же стоит обратить внимание на раздел договора «Обязательства заемщика». Там наряду со стандартными пунктами (о том, что следует гасить во время ежемесячные платежи) могут быть прописаны дополнительные требования-запреты, такие как:

1. Оформление прописки. Некоторые банки в ипотечном договоре прописывают, что клиент не имеет право прописываться в приобретаемом жилье. Другие могут разрешить прописать только членов семьи, иным родственникам прописка запрещена;

2. Сдача жилья в аренду. Некоторые клиенты банков приобретают недвижимость с целью получения прибыли от последующей сдачи в аренду. Существуют банки, которые не приветствуют данный вариант заработка заемщика и они могут запретить сдавать в аренду приобретаемое жилье;

3. Проведение ремонтных работ без предварительной согласованности с банком (условно это значит, что заемщик даже перед заменой плитки или обоев должен обратиться за разрешением в банк);

4. Без уведомления банка менять место жительства, семейное положение, работу и др.

С одной стороны, суть ограничений ясна - кредитная организация, таким образом, уменьшает возможность возникновения рисков. Но у заемщика при этом возникают ограничения свободы распоряжения имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности. Конечно же, с точки зрения закона все данные ограничения банка противоречат Гражданскому кодексу. Однако, если они прописаны в договоре, то кредитная организация имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

В случаях, когда банк по каким-либо причинам потребовал досрочного погашения кредита, заемщику следует полностью изучить данный раздел  договора ипотеки. Отметим, что банк пункт «о праве требования досрочного погашения кредита» может поместить в различные разделы договора. При этом требование о досрочном погашении может быть перефразированно (дабы ввести клиента в заблуждение). С юридической точки зрения под досрочным погашением понимается и сам факт расторжения договора. Поэтому при изучении договоров следует обратить внимание на фразы «расторжение кредитного договора».

Ещё одной опасностью ипотеки, которая конечно возникает редко, является досудебное изъятие. Несмотря на то, что на сегодняшний день в Федеральном законе «Об ипотеке» прописано, что жилые помещения могут изъять лишь по решению суда, многие банки все равно прописывают данный пункт в договорах. Данное условие договора говорит о праве банка, в случае несвоевременной уплаты кредита, обратиться к судебным приставам, которые в свою очередь должны выселить с жилплощади нерадивых заемщиков.

Так же следует внимательно читать разделы «Права банка» и «Изменения условий договора». Возможно, там прописаны условия, по которым кредитная организация имеет право в одностороннем порядке изменить процентную ставку, срок, график и иные параметры кредитного договора. В свою очередь бывают ситуации, когда в разделе «Обязанности заемщика» встречается фраза, согласно которой если клиент не согласен с изменением условий кредита, то он должен досрочно погасить остаток кредита.

Рисковой частью договора ипотеки можно считать и страховку. Во всех кредитных договорах прописан пункт, согласно которому ежегодно (или единовременно на весь срок) заемщик обязан страховать квартиру, здоровье и жизнь и т.д. Многие задаются вопросом, «в чём тут подвох»? Ниже перечислены некоторые из них:

1) Выбор страховщика. Некоторые банки заставляют работать с определенной страховой компанией, стоимость страхования в которой, скорее всего, будет выше рыночной;

2) Сумма страховки. Банк может потребовать страховаться ежегодно на сумму изначально оформленного кредита, что естественно не выгодно заемщику (правильнее будет страховаться на сумму остатка долга);

3) Страховая компания может потребовать оплату дополнительных комиссий.

Таким образом, если внимательно заполнять договор и соблюдать  его условия все вышеперечисленные опасности ипотеки можно избежать. Следовательно, главной проблемой, которая может возникнуть при пользовании заемных средств, можно считать потерю возможности оплаты  ипотеки, т.е. когда клиент банка теряет источник своих доходов, что предвидеть практически не возможно.

Источник: Bankingsite.ru